房地产业作为具有较高金融风险的行业熏急需建立与风险管理相配套的风险防范体系，而我国目前这一体系的发展严重滞后。房地产经济在我们国民经济体系中占有重要的地位，对居民的生活、就业以及金融体系的稳定都有重要的影响。因此在我国建立房地产行业的信用评估体系，建立配套的风险防范体系是有积极作用的，能够为金融机构从事风险管理提供必要的依据，也可以为开发商规避风险提供有效的参考。本文就房地产开发企业建立信用评级体系提出一点点建议和看法。

　　自1998年实施扩大内需政策以来，房地产投资额年平均增长率达到20．79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。与1992年相比，新一轮“房地产热”有两个不同点，一是个人住房需求快速增长；二是住房消费信贷和低利率政策为房地产业发展提供了双重金融支持。

　　目前，中国房地产金融主要以银行信贷为主。在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。中国房地产金融融资格局使得中国房地产金融存在四大问题：一是房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险；三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。这些因素构成房地产中的主要金融风险，给商业银行带来了潜在的经营风险。

　　目前中国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外资投入，自有资金很少。这使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高，利息负担沉重，资金周转余地比较小。同时，定金及预收款所占比重相当大，如果贷款不能及时到位或预售不顺利，则往往不能按进度建设，竣工延误相当普遍，继而引发一系列的问题。因此有必要对房地产企业建立一套信用风险防范体系。从一定意义上说熏市场经济就是信用经济。我国目前在全社会范围内存在着较为严重的信用缺失，因此信用风险在房地产经济活动中严重地存在着。对商业银行而言，信用风险主要指借款人不能按时偿还贷款本息的风险。商业银行的贷款对象包括以房产为经营对象的开发商和一般居民或单位购房者。对于开发商，银行可要求其提供实物抵押熏在开发的前期可用待开发的土地作为抵押物，在房屋建成后熏可用建筑物作为抵押物。对于以出租或出售房屋产品为经营目标的开发商而言，信用风险源于承租人的信用，来自购房者的经济实力及未来还贷能力。可以看到，由于房地产投资的不确定性质，例如地价下跌、房价下跌等因素可能导致银行背上沉重的包袱。典型的例子是日本和泰国的房地产以及我国的海南、香港等地的房地产泡沫导致的危机。

　　为了避免房地产行业的过度投资导致对金融体系的影响，中国银行业监督委员会2004年2月26日颁布了商业银行房地产贷款风险管理指引办法（征求意见稿）针对土地储备贷款和房地产开发贷款制定了相应的风险管理办法以及如何引导银行房地产企业进行贷款管理的细则，强调企业的性质，信用等级以及经营管理和财务状况，开发经验以及以往的开发项目，在土地储备贷款方面银监会也做了相应的规定。

　　为了增强以银行体系的稳定性，有必要建立一套房地产企业的信用评级系统。目前关于企业的信用评级和绩效评估体系强调以企业未来盈利能力和现金流量分析为核心，着重考察企业偿债能力及偿债意愿。但房地产企业与一般工商企业相比有相当大的区别。由于土地资源的稀缺性和不可替代性，该行业具有很强的区域市场特征。不同类型的房地产之市场供求、经营管理区别也很大。同时，房地产业易受政府法规及政策管制，如城市规划、土地出让、投资金融、财政税收等政策会对房地产行业产生直接影响。另外，房地产业还与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系，其资产质量与财务状况以及现金流量波动很大。因此，结合房地产公司的特点，需要从财务体系和非财务体系两个方面来讨论建立房地产公司的信用评级体系。

　　A．财务指标体系框架及其设计问题

    由于房地产企业的发展水平是一个综合性范畴，不可能用某个指标体系进行测算。从可操作性出发，考虑如下房地产行业特征，考虑如下财务指标。

　　（1）营运资本／总资产。营运资本是流动资产与流动负债的差额，它是企业开展日常生产经营活动的资金保证熏它的数量决定着企业资金的整体平衡情况熏会对企业的短期偿债能力产生很大影响。通常为了不同企业之间具可比性，会用营运资本与企业总资产或销售收入之比，作为衡量和判断营运资本是否达到合理数值的标准。一般情况下，该比率越高，企业的破产风险越小熏陷入失败的可能性也越小。

　　（2）总资产利润率，它反映企业全部资产的获利能力，是反映企业资产营运效果的综合性指标。在模型测试过程中，发现在预测企业财务失败时熏该比率优于净资产利润率。

　　（3）总资产周转率。总资产周转率＝销售收入／总资产。该比率反映企业资产周转速度。资产周转速度越慢熏意味着企业资产被低效或无效使用。总资产周转率越高熏则反映企业销售能力越强，资产的利用效率越高。

　　（4）资产负债率。资产负债率＝负债总额／总资产。该比率表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重熏揭示企业出资者对债权人债务的保障程度。该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。

　　（5）主营业务鲜明率＝（营业利润－其他业务利润）／利润总额。鉴于房地产行业特征，在评价中应该强调主营业务的相关指标，反映了营业利润扣除其他业务利润之后在利润总额中所占的比重，突出企业主管业务的鲜明程度。

　　B．非财务指标及其设计问题

　　对于房地产企业的定量评价应全面衡量一个企业开发项目业绩、企业整体运营情况及持续开发潜力等方面，因此在评价指标中设置反映项目业绩的指标如销售额、销售面积等指标及反映持续开发潜力的土地储备面积及开复工面积等指标，作为评价的主要内容，同时为便于对评价指标的收集、整理和计算，指标的设置必须具有可计量性和可操作性。在评价企业时，评价指标体系中应重点体现企业的效益以及今后的发展潜力。

　　房地产企业的非财务指标我们主要考虑房地产投资和开发状况、以及房地产企业的经营状况，主要指标分为以下几类，1．销售面积2．项目数量3．土地储备面积4．房地产投资与开发面积（含完成投资占总资本的比重％）、竣工面积／总施工面积、完成土地开发面积（％）、施工面积（％）5．房地产经营状况穴含单位面积销售价元／平方米）、销售额（％）、销售面积／施工面积（％）、竣工房屋造价穴元／平方米）、竣工住宅造价穴元／平方米雪。除此之外，还应该考虑当地的区域经济发展水平以及经济景气周期等宏观经济因素。

　　就目前而言，建立房地产企业的信用评级体系需要从以下几个方面入手：

　　1．数据的收集和准备。这个需要政府部门协调商业银行、工商税务等部门，按照建立个人信用体系的方法收集各个地产公司的数据以及其特征。同时数据的准备和收集可以防止相互抵押或者多次抵押的情形。

　　2．建立信用评分模型。这些都是以数据收集和整理为前提。然后利用统计方法建立适当的模型，根据不同企业的贷款实际情形进行追踪和不断地修正模型。信用评分模型不仅仅对银行贷款具有指导作用，而且可以对房地产企业的发展具有积极地作用。

　　3．风险管理模型。在信用评分的模型基础之上，计算企业的违约率的大小以及准备损失金额，监管部门对银行能够实施有效的监管，提高金融体系的稳定性。可以预见建立房地产企业的信用评级系统可以提高银行对风险管理的水平，客观的对房地产企业实行贷款，促进房地产市场客观公正的发展，具有广泛而深远的理论和实践意义。