楼市遭遇宏观调控后，尽管国内银行房贷仍有增量，但各家银行的增量不大，市场需求持续降低，银行唯一能够做的就是在市场上争份额，不可能创造出购房需求。为了争夺个人住房贷款业务的市场份额，国内银行重新开展无交易转按揭，向中介返点让利，借助“返点”手段，提高房贷业务量。“返点”增加，在短时间内给相关银行带来业务，但这些银行拿到的业务，不是房贷市场的增量，而是从其他银行争来的，随着“返点”战的竞争，各家银行纷纷提高返点率，导致中介机构见风使舵，房贷市场一片混乱，银行大部分的利润被中介结构拿走。银行将注意力集中在与他行的“返点”转按揭竞争中，完全依赖中介机构，忽视了对消费者信用的审核，在无交易转按揭贷款增长的同时，贷款质量也在下降，房贷信用风险大量积聚。

    房贷业务的回落促使“返点”行情看涨，受房贷余额持续负增长的影响，中资银行的消费信贷余额全面下降。“返点”增加后，短时间内确实给中行带来业务，但随着银行“返点”战升级，银行恶性竞争加剧，很多银行放松了个人房贷的评估和审核，使得银行抢夺个人房贷的同时，风险也正在加剧。而在二手房贷款业务中，“返点”使银行被中介拴住的现象明显。在存量房贷争夺战中，银行对房贷中介的依赖性很强，“返点”现象愈演愈烈，“返点”的负面效应越来越明显，潜在的风险逐渐增大。个别银行为了垄断二手房贷市场，给大型中介商开出的返佣比率已高达1%－1.2%，一些实力稍逊的中小银行根本无法与之竞争。

    由于银行住房按揭贷款竞争激烈，各家银行都希望获得更大的住房按揭贷款的份额，于是纷纷放宽这种按揭贷款市场的准入条件，让一资质差、信用不好、财务实力的人都进入这个市场。不少银行允许直接通过网上申请贷款，在网上选择银行列出的资金用途，资金就可以迅速打到账户上。银行根本就不审核借款人借款后到底做什么。有些银行还会明确表示，只要借款时不填写用于风险投资就可以，于是这种方式的贷款有不少进入了股市。

    这种流程执行不严格与简化为外部欺诈创造了条件。由于贷款的还款人发生了转变，银行就会承担债权债务转换过程中的风险。美国次级抵押贷款的危机，就是银行信贷的操作风险所导致，只不过目前中国房市价格还处于飚升时期，其操作风险暂时还没有显示出来。当转按揭的资金进入股市或其他投资市场时，风险就会随之加大，住房的价格越上涨，银行所承担的风险就越大。商品房的价格一旦发展到某种程度出现逆转时，不仅资产价格迅速下降，个人增加收益机会也会减少。住房价格的快速下落，必然会导致个人还债能力减弱或住房的负资产，当大部分人抛弃这种负资产时，一定会拒绝还贷，整个银行体系的信用风险就会全面发生，银行业可能会面临崩溃。

    中金亿观点

    截至2007年2月末，上海中资银行房贷不良率已达到0.95%，逼近1%，3年间不良率猛增约10倍。随着我国房价不断的攀升，在一定程度上上涨的房价会掩盖房贷业务的风险，但如果楼市出现逆转，那么银行风险也将逐步显现，银行房贷的不良率也将逐渐上升。光大银行房贷2007年前两个月已经开始出现负增长，每个月新增的房贷业务量不多，而在加息周期下，提前还贷的数量很大，实际余额增长经常为负。

    银监会近期表示，不断高涨的加息预期以及房地产市场景气度的下滑，可能会拖累国内银行的利润增长。上升的利率也开始对房地产业敲响警钟，并终将导致房贷业务量的全面下滑。各银行需要提高风险防范意识，增强流动性分析能力，优化信贷结构，严格控制信贷投放，关注信贷风险，继续调整和控制贷款增长。中金亿分析师建议银行在无交易转按揭业务中，注重风险的防范：

    1、选择信誉良好的中介机构合作。在开展无交易转按揭业务时，银行需要与信誉良好的中介机构合作，增强贷款授信的把关力度，不仅要求中介机构严格审查，银行自身也要二度审核。

    2、银行设立止损点，确保房贷业务的收益性。在止损点之上，银行可以自由浮动返点率，但一旦竞争加剧，个别银行的返点率已经超过了银行的止损点，银行不能跟进，而应该采取其他方式如新型房贷品种与原有房贷之间的自由转换，来留住客户，并拓展新的客户。

    3、充分体现中介机构的监管职能。在现行无交易转按揭业务中，银行的大部分利润被中介机构分走，但中介机构的贷款审查作用却没有发挥出来，使得中介机构的市场监管作用被极度弱化。银行在与中介机构签订合同时，需明确双方的权力、义务以及利润的分成，并在合同中体现出来。中介机构作为借款人的担保机构，如果贷款出现违约，中介机构需要承担法律责任并赔偿银行损失。这样将银行与中介机构利益捆绑起来，在很大程度上降低银行房贷风险。